Квартира в зоне риска: одно прошлое дарение может лишить вас жилья

Покупка квартиры, которая раньше была подарена, может обернуться серьезными юридическими последствиями для нового собственника. Об этом предупредил генеральный директор юридической фирмы «Ляпунов, Терехин и партнёры» Филипп Терехин. По его словам, сделки дарения значительно чаще становятся предметом судебных споров, чем стандартные договоры купли-продажи. И именно это делает такие объекты недвижимости потенциально опасными для покупателей.

Почему дарение — уязвимая сделка

Как отмечают юристы, договор дарения считается одной из самых легко оспариваемых форм передачи недвижимости. Во многом это связано с тем, что он носит безвозмездный характер и, как правило, заключается между близкими людьми. Поэтому любое обострение семейных отношений может привести к попыткам пересмотра сделки.

Кроме того, в отличие от купли-продажи, дарение нередко становится объектом претензий со стороны наследников, которые считают, что одаряемый получил имущество необоснованно. Именно поэтому такие сделки находятся под более пристальным вниманием со стороны судов.

Что чаще всего становится поводом для суда

Основания для оспаривания дарения чётко прописаны в Гражданском кодексе. Чаще всего родственники заявляют, что даритель на момент подписания договора не понимал сути сделки или был фактически недееспособен. Но это не единственный сценарий.

Иногда дарение используется как инструмент сокрытия имущества от кредиторов. В таких случаях оно признаётся притворной сделкой, что автоматически делает договор недействительным. Если суд подтверждает фиктивность дарения, он может вернуть квартиру первоначальному собственнику или включить её в конкурсную массу при банкротстве.

Риски для добросовестных покупателей

Хотя покупатели нередко уверены, что нотариальное оформление сделки гарантирует безопасность, практика показывает обратное. Если суд отменяет дарение, то под угрозу попадает и дальнейшая купля-продажа. Филипп Терехин подчёркивает: даже добросовестный приобретатель, не подозревавший о прошлых конфликтах, может столкнуться с потерей жилья.

В результате покупатель рискует лишиться и квартиры, и части вложенных средств. Компенсацию получить можно, но этот процесс всегда сопровождается долгими разбирательствами и не покрывает моральных и временных затрат.

Опасности внутри самой квартиры

Проблемы с недвижимостью могут возникнуть не только из-за прежней формы сделки. Ранее юрист Михаил Салкин напомнил о другом распространённом риске — самовольной перепланировке. По его словам, за несогласованные изменения планировки собственнику грозит штраф от 2 до 2,5 тысячи рублей. Однако куда серьёзнее то, что жилищная инспекция вправе потребовать вернуть жильё в первоначальный вид.

Если владелец отказывается выполнять предписание, дело может дойти до суда. А уже по решению суда квартира может быть выставлена на торги, после чего собственнику перечислят вырученные средства.

Как защитить себя при покупке

Эксперты сходятся во мнении, что перед покупкой жилья с «подаренным прошлым» необходима углублённая юридическая проверка. Прежде всего важно выяснить историю перехода прав. Кроме того, нужно проверить семейное положение дарителя, а также возможные банкротные процедуры и судебные споры.

Кроме того, специалисты рекомендуют внимательно изучать техническое состояние квартиры и проверять, не проводились ли в ней незаконные перепланировки. Это позволит избежать неприятных сюрпризов после сделки и сохранить вложения.