Ипотека без комиссии: миф или реальность?
В апреле этого года навести порядок в сфере льготной ипотеки в России потребовал президент Владимир Путин. Он назвал недопустимыми банковские комиссии, мешающие семьям получить доступное жильё. Реакция последовала быстро: крупнейшие банки страны — Сбербанк и ВТБ — пообещали отказаться от взимания этих сборов. Звучит обнадёживающе, но насколько серьёзным будет эффект от таких заявлений, и главное — стоит ли ожидать, что жильё станет дешевле?
Чтобы понять суть вопроса, важно разобраться, откуда вообще берутся эти комиссии. Обычно банк получает от застройщика дополнительную плату за каждый льготный ипотечный кредит, выданный покупателю его новостройки. Формально платит строительная компания, но на практике затраты почти всегда включаются в стоимость квартиры. То есть, несмотря на то что платёж не ложится напрямую на плечи покупателя, он всё равно его покрывает — просто неявно, через более высокую цену. Особенно заметно это в сегменте IT-ипотеки, где комиссии достигают 15–19%. Для семейной ипотеки они чуть ниже, но всё равно ощутимы.
На фоне президентского поручения банки пока не торопятся менять правила. По данным экспертов, льготные кредиты без комиссии сейчас выдают только 20% банков из топ-20. И на их долю приходится лишь 2–3% всех подобных сделок. Остальные продолжают действовать по старой схеме. Фактически, пока что отмена комиссии — это больше обещание, чем практика.
Главная причина — экономика самих банков. По мнению аналитиков, комиссия — способ компенсировать убытки от участия в льготных программах, где государство субсидирует только часть процентной ставки. В условиях высокой ключевой ставки Центробанка ипотечные кредиты становятся убыточными. Поэтому банки ищут, как сохранить прибыль. Если убрать комиссию, придётся либо отказывать большему числу клиентов, либо ужесточать условия кредитования.
Впрочем, Центробанк смотрит на ситуацию спокойнее. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина уверена: даже без комиссий льготная ипотека останется интересной для многих банков, особенно после недавнего увеличения госкомпенсаций. Возможно, в краткосрочной перспективе спрос немного снизится, но системного спада, по её мнению, не произойдёт.
А вот застройщики настроены осторожнее. Они понимают: если банки действительно откажутся от комиссий, им придётся самим искать, как закрывать этот финансовый «провал». Кто-то будет резать расходы, кто-то — снижать темпы новых запусков. Снижение цен на жильё при этом маловероятно. Причин несколько: во-первых, затраты уже заложены в бизнес-модели девелоперов. Во-вторых, массовое удешевление может привести к расторжению рассрочек, что создаст финансовые риски. В-третьих, на фоне инфляции и высокой стоимости ресурсов строители не склонны идти на уступки.
Таким образом, отмена комиссий — шаг в правильном направлении. При этом ждать от него резкого улучшения жилищной доступности не стоит. Скорее всего, рынок просто немного очистится: исчезнут «невидимые» надбавки, но цены останутся примерно на том же уровне. Может замедлиться их рост — особенно если государство продолжит усиливать контроль, а спрос стабилизируется. Однако чтобы добиться системных изменений, одной меры мало. Необходимо комплексное решение: от снижения ключевой ставки до расширения субсидий банкам и поддержки девелоперов.
Прогноз пока умеренно сдержанный. Если крупнейшие банки всё же реализуют обещание, а государство продолжит субсидирование — рынок сможет сохранить стабильность. Если же отказ от комиссий останется единичной инициативой, можно ожидать роста отказов в выдаче ипотеки и сжатия предложения. А это уже чревато замедлением строительной отрасли и новым витком ценового давления.
По сути, судьба льготной ипотеки теперь зависит от баланса интересов трёх сторон — государства, банков и застройщиков. Каждая из них ищет свою выгоду. И только если удастся найти точку компромисса, простые покупатели действительно почувствуют, что жильё стало ближе.
